Expertiser

Notre équipe a suivi avec succès le cursus de formation « Expertise en valeur vénale et locative des biens immobiliers résidentiels » auprès du CFEI (Centre de Formation à l’Expertise Immobilière). En tant qu’experts évaluateurs certifiés, nous avons pu approfondir les aspects juridiques, techniques, économiques et commerciaux dans le domaine de la valorisation et de la transaction des biens et droits immobiliers, les différentes techniques d’appréciation en valeur vénale et locative des constructions incluant la prise en considération de la vétusté et de l’urbanisme opérationnel.

La valeur vénale (ou valeur de marché) est « la somme d’argent estimée contre laquelle des biens et droits immobiliers seraient échangés à la date de l’évaluation entre un acquéreur consentant, dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l’une et l’autre, agi en toute connaissance de cause et sans pression. » (extrait de la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière). La valeur vénale doit permettre la réalisation d’une vente dans un délai moyen « normal » (quelques semaines au plus dans le marché actuel), en suscitant de nombreuses visites et plusieurs offres d’acquisition.
Cette valeur est à distinguer du prix de convenance ou d’opportunité, qui « traduit le prix de réalisation d’un bien dans des circonstances spéciales qui ont faussé le jeu normal de la loi de l’offre et de la demande. Ce prix résulte du fait que l’une des parties a été motivée par une convenance particulière, donc propre à elle seule (…) » (extrait de la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière). Ce prix de convenance est souvent le prix auquel un vendeur aspire légitimement, en comptant sur un « coup de cœur », qui lui permettra de vendre au-dessus de la valeur de marché, si certaines qualités du bien justifient un engouement exceptionnel de la part d’un acquéreur. On pourrait par exemple imaginer de mettre en vente un bien à un prix de convenance, en espérant trouver l’acheteur disposé à payer ce prix, mais tout en gardant en tête la valeur vénale, au cas où une baisse de prix devait être consentie pour toucher des acquéreurs plus nombreux, et n’ayant pas la même convenance à acquérir le bien.

Les principales méthodes que nous utilisons pour estimer la valeur vénale d’un bien sont les suivantes :

La méthode par comparaison

Cette méthode consiste à se référer à des transactions effectuées sur le marché pour des biens « comparables », c’est-à-dire présentant des caractéristiques et une localisation proches du bien estimé, sans être forcément identiques. Il convient de réunir un nombre suffisant de références (au moins une dizaine), afin de déterminer une fourchette de valeur (minimum, maximum, moyenne), au sein de laquelle il sera possible de positionner le bien estimé selon ses atouts et faiblesses particulières.

La méthode par capitalisation

Cette méthode consiste à partir du loyer potentiel (ou réel) du bien considéré, à partir de l’observation du marché locatif, puis à appliquer un taux de capitalisation (ou taux de rendement), tel qu’il est demandé par le marché à un moment donné pour ce type de biens, en fonction notamment des rendements offerts par les autres placements possibles (obligations, SCPI par exemple).

La méthode par le coût de remplacement

Cette méthode consiste à estimer le coût du terrain d’emprise du bien et d’y ajouter le coût de construction du bien estimé, éventuellement minoré d’une décote due à la vétusté du bien. La principale difficulté de cette méthode dans notre région réside dans le très faible nombre de ventes portant sur des terrains constructibles, ce qui rend la valorisation d’un terrain souvent très délicate.

La méthode du bilan promoteur

Cette méthode est utilisée quand on souhaite évaluer un terrain, sur lequel peut être édifié un bâtiment vétuste destiné à être démoli. La valeur du terrain s’apprécie alors en fonction du projet de construction qu’il est possible de réaliser au regard du droit des sols (Plan Local d’Urbanisme), ainsi qu’en prenant en compte certaines servitudes éventuelles grevant le terrain (droit de passage, servitude non aedificandi, …). La valeur globale du projet fini détermine un chiffre d’affaires, dont il faudra déduire l’ensemble des coûts inhérents au projet (taxes, travaux, honoraires, assurances, commercialisation, marge, …) pour déterminer finalement quel prix le promoteur sera capable de payer le terrain pour que l’opération soit rentable, et donc finançable.
Le rapport d’expertise sera rédigé dans le respect de la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière, selon les standards TEGoVA, RICS et IVSC.

Les honoraires pour une expertise sont libres et dépendent de la complexité du bien à estimer. Un devis sera fait au cas par cas et une lettre de mission sera signée par le client pour définir le cadre de l’expertise et les honoraires de l’agence.
Nous appliquons les mêmes méthodes pour réalisons nos estimations (ou avis de valeur), sans le formalisme particulier propre à l’expertise, avec les obligations assez lourdes qui en découlent, et qui en renchérissent le coût. Pour un projet de vente classique, par exemple, une estimation gratuite et sans engagement sera réalisée avec le même sérieux, et produira le même résultat, avec une forme plus synthétique et dans un délai plus court.
NB : les expertises judiciaires sont réalisées par des experts de justice nommés par le juge, inscrits sur des listes de chaque cour d’appel, ce qui n’est pas notre cas.